不動産の所有者が亡くなったら、相続登記の手続きは必ず行いましょう～相続登記の手続きについて解説～

監修弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG&Associates 執行役員

相続登記とは、建物や土地等の不動産を相続した際に、その名義を変更することをいいます。被相続人が亡くなっても自動的に名義が変更されるわけではないため、相続登記の申請が必要です。 ここでは、相続登記手続の概要について詳しく説明します。

相続登記の手続に期限はなく、名義変更をしないことについての罰則もありませんが、相続登記が完了しないと、相続した土地や建物といった不動産を売却することができません。 また、後々その不動産の相続人が不明確になり、相続人同士のトラブルが生じるおそれもあるため、法的義務はないにせよ、相続登記は早めにするべきだといえるでしょう。

（step1）相続の対象となる不動産の登記簿謄本で所有者を確認 相続登記をするためには、まず、相続の対象となる不動産の状況を調べる必要があります。 具体的には、不動産の登記事項証明書を取得します。登記事項証明書とは、不動産の所有者や抵当権者の有無等、その不動産に関する詳細な情報が記載されている書類です。登記事項証明書を取得して、相続の対象となる不動産が本当に被相続人名義のものかどうか確認します。 不動産の本当の所有者が被相続人ではなくその父母であった場合等、所有者が被相続人と異なるときには必要書類等も変わってくるため、登記事項証明書に基づいて、どういった書類をどのように集めるか確認しましょう。

（step2）必要な書類を集める 相続登記をするためには、まず、相続の対象となる不動産の状況を調べる必要があります。 相続登記に必要な書類は、遺産分割を遺産分割協議、遺言書、法定相続分のいずれの方法によって行うかにより異なります。ここでは、遺産分割協議による場合に必要な書類を説明します。

• ・対象不動産の固定資産税評価証明書
• ・不動産取得者の住民票
• ・被相続人の住民票の附票または戸籍の附票
• ・相続人全員の印鑑証明書
　
• ・相続人全員の戸籍謄本
　
• ・被相続人の出生から死亡時までのすべての戸籍（除籍・改製原戸籍）謄本等

遺言書や法定相続分による場合の必要書類について等、詳しくは下記の記事をご覧ください。

（step3）相続関係説明図、登記申請書を作成する 相続登記をするためには、まず、相続の対象となる不動産の状況を調べる必要があります。 遺産分割協議により相続登記を行う場合には、前述の書類を集めることに加え、下記の書類を作成することが必要になります。

• ・所有権移転登記申請書
• ・相続関係説明図
• ・遺産分割協議書

戸籍謄本等の書類が揃うと、登記申請書や相続関係説明図が作成できます。 また、遺産分割協議によって相続登記を行う場合なので、当然に遺産分割協議書が必要になります。相続人全員で協議して当該不動産を相続する者を決めたということを証明するために必ず作成し、相続人全員の実印を押すことを忘れないようにしてください。

（step4）法務局へ申請する 相続登記をするためには、まず、相続の対象となる不動産の状況を調べる必要があります。 必要書類の収集と作成が終わったら、収入印紙を登記申請書に貼り付け、不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）へ相続登記を申請します。 このとき、窓口・郵送・オンラインでの申請のうち好きなものを選ぶことができます。

（step5）登記識別情報を受け取る 申請内容に問題がなければ、不動産の名義が変更され、識別情報が発行されます。 識別情報とは、登記申請の際に本人を確認する方法として用いられる、12桁の英数字を組み合わせたパスワードのようなもので、不動産の処分等の際に必要になります。相続登記の申請をした本人にしか発行されないため、なくさないようにしましょう。

必要な書類は弁護士が確実に代行します~不動産の相続登記に必要な書類を準備する際の注意点～

必要書類に不備や不足があると、相続登記の申請を受け付けてもらえません。書類集めや申請書類の作成をご自身で行うことは可能ですが、専門知識が必要ですし、時間や手間がかかります。時間も労力もかけることができる場合はともかく、そうでない場合には、ご自身だけで手続を進めることはおすすめしません。 法律のプロである弁護士は相続の手続に精通していますので、手続を正確に進めるためにも、ぜひ弁護士にご依頼ください。

マンション（敷地権付区分建物）の相続登記

多くのマンションは、土地の権利が敷地権として建物の権利と一体化しています（=敷地権付きマンション）。このような土地の登記記録には、マンション名・所在が記載され、その土地がマンションの敷地権である旨の登記がなされています。ただし、その中の一室を購入し、登記する場合、土地ではなく購入した部屋にのみ所有権の内容が登記されます。 しかし、土地の登記自体には敷地権である旨の記載がされているため、購入した部屋の所有権の効力が土地にも及びます。そのため、問題なく所有権を主張できるのです。

農地を相続した場合、相続登記で注意することはありますか？

農地の“売買”には農地委員会の許可を要しますが、“相続”には要しません。

• ・農地の相続等の届出書
• ・相続登記済みの登記事項証明書等、相続したことを確認できる書面

登記の申請をする方法は3つあります。法務局の窓口に直接書類を提出する窓口申請、必要書類を郵送して申請する郵送申請、インターネットを利用して申請するオンライン申請です。 ただし、オンライン申請は電子署名と電子証明書を必要とし、登記専門家と法務局との間のやり取りをスムーズに行うためのものであるため、一般の方が気軽に利用することは難しい方法です。

相続登記の手続費用の主な内訳は、調査費用、必要書類の収集費用、申請費用です。
・調査費用 名寄帳、固定資産評価証明書、登記事項証明書の取得費用がおおよそ2000～3000円程度かかります。 ・必要書類の収集費用 被相続人の戸籍謄本や住民票の附票、相続人の戸籍謄本や住民票、印鑑証明書の取得費用がかかります。被相続人の年齢や相続人の数にもよりますが、おおよそ数千～3万円程度かかります。 ・申請費用 登録免許税として、「固定資産評価額×0.4%」がかかります。 申請費用に関しては、不動産の評価額によって費用が大きく変わります。

ご自身で相続登記の申請をすることは可能ですが、書類の訂正だけでも一大事です。文字を間違えただけでも、役所が開庁している平日に法務局へ出向かなければなりません。また、修正内容によっては相続人全員の実印が必要となります。このように、通常の手続だけでも相当な時間がかかるにもかかわらず、書類に不備があるとさらに時間がかかってしまいます。 弁護士に依頼すれば、仕事のある平日に手続をする必要も、面倒な書類の収集や作成をする必要もなくなり、時間や手間をかけずに名義変更できます。手続に不安のある方は、弁護士への依頼をおすすめします。

相続登記を何世代にもわたってしていないと、相続人が次第に増えてしまい、相続人に関する多くの書類が必要になってしまいます。また、相続人となるべき方が亡くなっている場合には、手続が非常に複雑になります。 こうした事態を防ぐためにも、決して相続登記をせずに不動産を放置しないようにしてください。 詳細については下記の記事をご覧ください。

遺言書がある場合

遺言により遺産分割の方法が指定されている場合には、特定の相続人や遺贈された受贈者が、指定されたものを取得することになります。この場合には、不動産を取得した人が、遺言書を添付して相続登記の申請をします。 法的に有効な遺言書であれば、遺産分割協議や法定相続人全員を明らかにするための戸籍謄本の取得の必要もないため、必要書類は少なくすむことが多いです。ただし、公正証書以外の自筆証書遺言や秘密証書遺言の場合には、家庭裁判所での検認手続を受ける必要があります※。 ※2019年7月10日より、自筆証書遺言を法務局で保管できる制度がスタートします。本制度を利用して法務局に保管した自筆証書遺言は、検認手続が不要となります。

遺産分割協議によって分ける場合

遺言書がない場合には、法定相続人が遺産の分割について協議（=遺産分割協議）し、分割方法を決めます。この場合、協議で不動産の相続が決まった相続人が、遺産分割協議書、相続関係説明図、相続人全員の印鑑証明書等を添付して相続登記をします。遺言書がある場合と比べて、必要となる書類は若干多くなります。

法定相続分で分ける場合

遺言書がなく、遺産分割協議もしない場合には、法律で規定された相続分（=法定相続分）どおりに相続登記をします。この場合には、被相続人の出生から死亡に至るまでの戸籍（除籍、改製原戸籍）謄本等により、相続人全員を明らかにする必要があります。 法定相続分どおりに相続する場合には、不動産は他の相続人との共有名義となります。しかし、相続登記に関しては他の相続人の同意を得る必要はないので、相続人のうち1人が手続をすることも可能です。ただし、登記識別情報は申請人にしか発行されないため、注意が必要です。

遺産分割協議が面倒でも、「共有名義」はおすすめしません

不動産を共有名義にすることはおすすめしません。 法定相続分どおりに相続し、不動産を共有名義にした場合、不動産全体の賃貸や売却には共有名義人全員の同意が必要になるため、活用が難しくなります。また、後から共有関係を解消するための費用は、相続の時にかかる費用よりはるかに高額になってしまいます。 詳細については下記の記事をご覧ください。

相続登記の手続はどのくらい日数がかかりますか？

登記の申請から完了までの申請自体にかかる日数は10日程度です。 しかし、必要書類の収集や作成に時間がかかるため、その分の日数が加算されます。 また、不動産が多く、登記管轄がばらばらな場合には、登記管轄ごとに10日間ほどの日数がかかります。

祖父名義の土地を孫へ相続登記できますか？

祖父から見た子供が生きている場合、孫は代襲相続人とはなりませんから、相続を原因とする名義変更をすることはできません。 どうしても孫名義にしたい場合には、いったん法定相続人の名義にしてから、孫に対して生前贈与をする必要があります。 なお、孫が祖父から土地の遺贈を受けていた場合には、遺言書を添付して申請することで、問題なく相続登記をすることができます。

相続登記しないで、マンションを売却できますか？

不動産の登記は実際に所有権が移動した順に行われることから、いったん相続人の名義に変更してからでないと、売買による所有権移転登記ができません。

したがって、第三者への売却前に登記を完了しておく必要があり、相続登記をせずにマンションの売却はできません。

相続登記を行わないことによる不利益は大きいですから、必ず行いましょう。しかし、相続登記の申請のための書類を集めたり作成したりするだけでも大変な労力が必要ですし、書類の不備があれば、訂正のためにさらに時間がとられます。 また、相続登記のために遺産分割をしようと、専門家に相談せず知識のないままに手続を進めてしまうと、遺産の分け方でも失敗してしまうおそれがあります。 弁護士は、法律のプロで相続の手続に精通しています。そのため、相続に関するお悩みから相続登記の手続まで、一括して任せることができます。 相続登記について不安がある、あるいは面倒に感じていらっしゃる場合には、ぜひ弁護士にご依頼ください。