相続登記を放置することで相続人に及ぼす影響

監修弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG&Associates 執行役員

相続登記とは、相続で得た不動産の名義変更を行うことをいいます。 相続登記に期限はありません。しかし、相続登記をせずにいると、不動産を有効に活用することができなくなったり、相続人が増え続けて手続や必要書類の収集等が煩雑になったりしてしまいます。 相続登記は放置すればするほど手続が大変になっていくので、放置しておくことにメリットはありません。いずれ必ず行わなくてはならない手続です。 本記事では、相続登記をせずに放置した場合のデメリットや、生じるであろうお悩みについて解説します。

相続登記をせずに長期間放置すると、子や孫、ひ孫……というように何世代にもわたって相続人が出てくることになり、権利関係が複雑になります。また、権利関係が複雑化した後に改めて相続登記を行う場合には、手続に参加する人数が非常に多くなるため、手続が大変難しくなってしまいます。

相続登記には、登記義務者の協力が必要

登記義務者とは、登記によって直接不利益を受ける人をいいます。相続登記の場合には相続人全員、さらに代襲相続が発生すれば代襲相続人も含めて登記義務者になります。 登記は登記義務者と共同で申請することが原則とされているため（共同申請の原則）、遺産分割協議等が成立せず協力が得られない場合には、裁判所に所有権移転登記請求訴訟を提起して、勝訴判決を得る必要があります。

数世代にわたって相続登記を放置し続けた場合どうなる？

数世代にわたって相続登記を放置し続けると、相続人が増えることに加えて相続人同士の繋がりが薄くなってしまうため、相続登記をしようとするときには、見知らぬ大勢の相続人との話合い（遺産分割協議）を強いられることになります。 また、数世代前の名義人や相続人に関する戸籍謄本等を取得することも大変難しいです。 このように、数世代前の被相続人から相続関係の証明および遺産分割協議の結果の証明を手に入れ、相続登記をすることは非常に困難だといえます。

祖父の土地が登記されないまま孫世代まで残った場合

• 子世代が、長男・二男・長女（それぞれ配偶者あり）
• 孫世代が、長男の子2人、二男の子1人、長女の子0人

上記の場合で、相続開始後に二男が亡くなった場合、登記義務者（＝相続人）となり得る人は何人いるのでしょうか？ まず、祖父（名義人）の相続人は、子である長男、二男、長女です。しかし、二男が亡くなったことで、二男の相続が発生してしまいます。二男の相続人は、配偶者である妻と子なので、祖父の相続財産の登記義務は、二男の妻と子にも受け継がれます。 したがって、登記義務者である相続人は、長男・長女・二男の妻・二男の子の4人となります。 なお、相続開始前に既に二男が亡くなっていた場合には、二男の子が相続人となる代襲相続が行われます。

祖父の土地が登記されないまま、ひ孫世代まで残った場合

• 子世代が、長男・二男・長女（それぞれ配偶者あり）
• 孫世代が、長男の子2人、二男の子1人（それぞれ配偶者あり）、長女の子0人
• ひ孫世代が、長男の孫0人、二男の孫3人、長女の孫0人

上記の場合で、相続開始後に二男が亡くなり、その後さらに二男の子（夫あり）も亡くなった場合、登記義務者（＝相続人）となり得る人は何人いるのでしょうか？ このとき、まず、長男、二男、長女が相続人となり、二男の相続分が二男の妻と子に受け継がれることは既に説明したとおりです。 この状態で二男の子は亡くなったので、さらに二男の子の相続分が、二男の子の夫と二男の3人の孫に受け継がれることになります。 したがって、登記義務者である相続人は、長男・長女・二男の妻・二男の子の夫・二男の孫3人の合計7人となります。

相続人の1人が認知症になるとさらに大変に

相続人のうち1人でも認知症等になって判断能力が十分でなくなってしまうと、たとえ全員で相続手続を行ったとしても、相続人が欠けたまま手続をしたものとみなされてしまいます。 そのため、相続人のうち1人でも認知症になると、それ以上相続手続を進めることができなくなってしまいます。この場合に相続手続を進めるためには、成年後見制度を利用して後見人を選任する必要があるため、非常に手間がかかります。

相続登記には必要書類がたくさんある

相続登記の際に必要となる書類は、所有権移転登記申請書といった申請書類から、被相続人や相続人の戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書等まで、その種類は多岐にわたります。

煩雑な相続登記の手続は弁護士が代行いたします！

相続登記は、集めなければならない書類が多岐にわたり、作成する書類も複雑なため、ご自身で行うのは大変です。また、法務局が開庁している平日に何度も出向かなければならず、手間だけでなく時間もかかります。書類に不備や不足がある場合には、訂正のため再び法務局へ出向いたり、他の相続人の印鑑をもらったりする必要も出てきます。 時間も手間もかけられる場合はともかく、そうでない場合には、専門家の手を借りて相続登記の手続を進めることをおすすめします。法律の専門家である弁護士に依頼すれば、相続登記の前提となる遺産分割協議の段階から、的確なアドバイスを受けることができます。

相続登記をせずに放置したままではできないことが多々あります。 例えば、不動産の売却ができなくなる等、不動産の有効活用ができません。なぜできないのか、詳しい理由等については以下で説明します。

不動産の売却ができなくなる

未登記の不動産であっても、売却すること自体はできます。しかし、相続登記をせずに放置していると、売却後の登記の名義書換えが複雑になるため、現実的には買い手がつきません。
登記は権利変動の過程を忠実に公示することが求められており、実態に即した形でなされなければならないため、実際に権利変動した順に、過程を省略することなく登記される必要があります。しかし、相続登記を怠ったままでいるとすぐに買い手に名義変更をすることができず、不動産売買において迅速な取引ができないため、ビジネスチャンスを逃す結果になりかねません。さらに、登記の移転費用が倍かかるとなると、買い手はますますつきにくくなります。 また、相続登記を放置していると、相続人がどんどん増え、相続登記の必要書類の収集等が困難になってしまいます。このように、相続登記が困難になるとともに、登記の名義書換が複雑になるため、所有権を確定的に取得できるか定かでない未登記の不動産の売却が難しくなるのです。

賃貸借に関することができなくなる

相続登記していない不動産は、売却だけでなく、人に貸し出す賃貸借等も事実上できなくなります。例えば、賃貸中の不動産を相続したものの相続登記をしていない場合、誰に賃料を支払えば良いのかわからない賃借人からは、賃料を回収できないおそれがあります。 また、相続登記をせずとも新たに賃貸借契約を結ぶことは可能ですが、賃借人や仲介業者は登記簿上の名義で現在の所有者を判断します。そのため、不動産の登記の名義人が被相続人のままでは所有者であることを証明できないので、仲介してくれる不動産業者は見つからないでしょう。つまり、賃貸借契約を締結することが難しくなります。 このように、相続登記をせずに放置していると、売却はおろか、事実上賃貸借もできなくなってしまいます。

不動産担保融資が受けられない

不動産担保融資とは、「建物や土地を抵当に入れてお金を借りる」ことです。 不動産担保融資に関しても、融資を受ける本人名義の不動産を担保とすることを原則としています。他人名義の不動産を担保とすることも可能ですが、その不動産を所有している名義人の同意が必要です。亡くなっている被相続人は不動産担保融資に同意することはできませんし、相続登記をしていない被相続人名義の不動産を担保として融資してくれる金融機関は見つからないと思われます。つまり、契約を締結することは難しいでしょう。 このように、相続登記が未了のままでは、事実上、不動産担保融資も受けられません。

抵当権の抹消登記ができない

抵当権とは、例えばお金を貸した際に、万が一返済できなくなった場合に備えて、土地や建物を返済の担保とする権利をいい、登記の対象となります。 抵当権は、被担保債権（上記の例では、借りたお金のことです。）を弁済すると消滅するものの、抵当権の抹消登記という手続を踏まなければ登記簿上の記載はなくならず、抵当権が消滅したという証明ができません。つまり、抵当権の抹消登記をしないままでは、抵当権がいつまでも消滅していないものとして扱われてしまうのです。 例えば、生命保険金によって住宅ローンが完済されるような場合には、相続開始後にローンが完済されているので、抵当権の抹消登記をする登記権利者は相続人となります。そのため、相続登記→抵当権抹消登記の順に手続を行う必要がありますが、相続登記が完了していない場合には、抵当権の抹消登記をすることができません。

その他のデメリットの具体的な内容に関しては、以下で説明しますのでご覧ください。

放置している間に債権者代位により相続登記されてしまう

債権者代位登記とは、債権者代位権に基づく登記申請をいいます。具体的にいうと、債権者が自分の債権を保全するために、債務者（相続人）の持つ登記申請の権利を代わりに行使します。通常、当該不動産を差押えることが前提で行われます。 債権者代位登記では、登記識別情報が発行されないことに注意が必要です。登記識別情報が手元にない以上、債務を完済して差押えを解除し、不動産の名義を変更するためには、資格者代理人による本人確認情報制度や事前通知制度等、特別な手続を取らざるを得なくなってしまうのです。

必要書類の保存期間が過ぎ書類が手に入らなくなる

相続登記には、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍や相続人全員の戸籍、印鑑証明書等が必要です。しかし、何世代にもわたって相続登記を放置すると、いざ相続登記をしようというときになって、保存期間の超過や災害による消失等で必要書類を取得できないというおそれがあります。また、何世代にもわたって放置していれば、代襲相続、再代襲相続が発生しているでしょうし、集めなければならない戸籍の数は膨大です。 こうした戸籍等の必要書類の収集にはかなりの労力がかかります。ご自身で行うのは大変でしょう。

他の相続人の持分が処分されている場合がある

複数の人が物を共有しているときの所有権の割合を共有持分といいます。全体の処分には所有者全員の同意が必要であるものの、共有持分の割合分だけは1人の人が所有しているため、単独で自由に処分することが可能です。 そのため、兄弟の1人が自分の持分だけ単独登記し、当該持分のみを他人に売却してしまうおそれがあります。そうなった場合、見知らぬ人と建物や土地を共有することになり、ますます不動産の処分に困ることになります。

相続登記を放置することで、相続人間で大きく揉めるおそれがあります。お困りの方はまず弁護士へご相談ください

不動産の相続登記をせずに放置していると、不動産を自由に処分したり、融資を受けたりすることができなくなるばかりか、相続登記をしようと思い立った段階で、思わぬ手間をかけざるを得なくなってしまいます。また、相続登記の放置を防ごうとして焦って遺産分割協議を進めると、他の相続人の反発を招いたり、遺産の分け方で失敗してしまったりするおそれがあります。 相続人同士で揉めることを防ぐためにも、お早めに専門家に相談することをおすすめします。弁護士なら、こじれがちな相続の話合いを収め、より良い結果へと導くことができます。

相続登記を放置していると、相続税の支払いに何か影響がありますか？

相続税には控除や特例がいくつか存在します。特に、「小規模宅地等の特例」という、被相続人が生前に住宅や事業に使用していた宅地等の評価額を一定の割合で減額できる制度は、相続税を節約する点で非常に重要です。 小規模宅地等の特例を適用するためには、申告期限である相続開始から10ヶ月以内に、それぞれの相続人に応じた相続税を申告することが必要です。そのためには、相続税を申告する段階で相続人間の土地の分け方が決まっており、相続登記が済んでいなければなりません（または「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付し、その後更生を行わなければなりません）。 このことからわかるように、相続登記をせずに放置していると、相続税を節約するために重要な小規模宅地の特例を適用することができません。したがって、本来であれば支払わずに済んだ控除分まで支払わざるを得なくなってしまうのです。

登記していないのに固定資産税の通知が来るのはなぜ？

固定資産税の課税対象となる人は、不動産の所有者です。そして、登記簿上の名義人が当該不動産の所有者とみなされます。 相続登記をしていないとき、登記簿上の名義人は被相続人ですが、亡くなった方は不動産を所有することはできません。そのため、固定資産税を徴収する市区町村は、不動産の新たな所有者が相続人であると推定して固定資産課税台帳に登録します。 市区町村は、固定資産課税台帳に登録された人を納税義務者とみなすので、相続登記をしていなくとも固定資産税の通知が来るのです。

登記は放置していましたが、固定資産税を支払い続けてきたので所有者として認められませんか？

固定資産税は、あくまでも不動産の所有者であると推定している人に課税されているだけにすぎません。つまり、固定資産税を支払っているから不動産の所有者なのではなく、不動産の所有者だから固定資産税を支払うのです。これは同義ではありません。 そもそも不動産が登記制度を取り入れたのは、登記で公示されている事実をもって、当該不動産の所有者であるという確証を与えるためです。そのため、例外を設けてしまうと、その前提が崩れてしまいます。 したがって、固定資産税を支払い続けてきたからといって、登記簿に名義人として記載されていない相続人を所有者であると公に認め、第三者に対して所有権を証明することはできません。

相続登記は、多岐にわたる書類を集め、複雑な書類を作成しなければならないため、ご自身で行うことは大変です。特に、法務局が開庁しているのは平日のみであるため、仕事のある方は時間に都合をつけて出向かなければならないうえに、書類に不備や不足があれば、再び法務局へ出向いて訂正しなければなりません。 また、相続登記をせずに放置していた期間が長いと、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍や相続人全員の戸籍、印鑑証明書等、必要書類を入手することが非常に難しくなってしまいます。さらに、集めなければならない書類の数も膨大になります。次の世代に問題を残さないためにも、専門家の手を借りて、相続登記の手続を行うべきでしょう。 法律の専門家である弁護士に依頼すれば、遺産分割の段階から相続登記の手続まで、一括して任せることができます。複雑になってしまった相続登記の手続も、弁護士であれば処理することができますので、ぜひ依頼をご検討ください。