家屋の相続｜必要な手続きと書類

監修弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG&Associates 執行役員

遺産のうち、家屋を相続することになった場合、自身の所有物とするためには、「相続登記」という手続をする必要があります。相続登記をしないと、事実上、相続人全員が各自の法定相続分で共有している状態が続いてしまい、後にトラブルが生じるおそれがある等、様々なデメリットがあります。したがって、家屋を相続することになったら、できるだけ早めに相続登記をしましょう。 本記事では、遺産のうち、家屋を相続することになった場合に焦点を当て、どのような手続が必要なのかを確認していきます。

相続人が複数いる場合には、遺言・遺産分割協議・遺産分割調停・遺産分割審判によって、どの相続人がどの遺産を相続するか、遺産分割の方法を決めていくことになります。 遺産分割の方法には、「現物分割・代償分割・換価分割・共有分割」の4種類があります。家屋をはじめとする不動産は、現預金とは異なり遺産分割しにくい遺産であるため、どの遺産分割の方法を用いるかで、相続人間で特に揉めやすいといえます。家屋をそのまま残したい場合には、現物分割・代償分割・共有分割のいずれかの方法をとることになりますが、共有分割にして複数の相続人が共同で家屋を所有すると、後に家屋を売却する際等に共有者間で争いが生じ、買い手が見つかりにくくなるおそれがあるため、共有分割にすることは避けた方が良いでしょう。 本記事では、現物分割または代償分割によって、相続人のうちの一人のみで家屋を相続することになった場合を前提に、説明していくこととします。 遺産分割の方法についての詳しい内容は、以下の記事をご覧ください。

相続登記（家屋の名義変更）をする

家屋を相続することになった場合、自身の所有物であると公示するためには、相続登記という手続をする必要があります。相続登記とは、家屋等の不動産の名義を、被相続人（＝亡くなった人）から相続することになった人（＝相続人）に変更する手続のことで、法務局に対して手続をします。 相続登記は義務ではなく、相続登記をするとしても、いつまでに終わらせなければならないという期限はありません。しかし、相続登記が完了するまでは、事実上、相続人全員が各自の法定相続分で共有している状態が続いてしまいます。そのため、相続登記をしなければ、自身の所有物であることを第三者に示すことができず、相続した家屋を売却したり、担保にしたりすることもしづらくなるでしょう。また、相続人のなかに亡くなった者がいる（新たな相続が発生する）と、第三者から見て、亡くなった相続人の相続人（新たな相続により相続人となった人）との共有状態になり、いざ相続登記をしようとしたときに、新たな相続による相続人と争いが生じたり、手続に必要な書類が増えてしまったりするおそれがあります。 このように、相続登記をせず、家屋の名義を被相続人のままにし続けてしまうことには、様々なデメリットがあります。そのため、家屋を相続することになったら、できるだけ早めに、きちんと相続登記をしましょう。

相続登記をするとできるようになること

相続登記をすれば、対象となる家屋が相続により自身の所有物となったことを第三者に示すことができ、家屋の所有者が自身であることが明らかになるため、家屋を自由に処分しやすくなります。つまり、相続した家屋を売却したり、賃貸に出したり、担保にしたりしやすくなるということです。 また、相続登記をすることは、他の相続人の債権者に差押え登記をされることを防ぐことにもなります。他の相続人のなかに債務を負っている人がいた場合、債権者は、その相続人（債務者）の法定相続分に応じた持分を差し押さえ、法定相続分に従った持ち分について、勝手に差押え登記をすることができます。たとえ差押え登記後にその相続人の持ち分をゼロとする遺産分割協議が成立したとしても、差押え登記が優先されるため、差押え登記をされた分は債権者の持ち分となってしまいます。したがって、差押え登記をされる前に、遺産分割の方法を決めたうえで相続登記をすることが、このような事態を防ぐためにとても重要になります。

家屋を相続することになり、相続登記をして所有者になったものの、実際に居住したり使用したりせずに、空き家として放置してしまう方もいらっしゃるでしょう。 このような空き家の数は年々増加傾向にあり、「空家等対策の推進に関する特別措置法」という法律も作られ、2015年5月から施行されています。 この法律に基づき、自治体によって「特定空き家」に指定され、勧告を受けた場合、空き家が建っている土地にかかる固定資産税を軽減する、「住宅用地の特例」という優遇措置が適用されなくなり、固定資産税が6倍になるおそれがあります。また、勧告に従わず、命令を受けても改善がみられない場合には、「行政代執行」として、強制的に空き家の撤去や解体がなされ、その費用は所有者に請求されることになります。 なお、「特定空き家」には、下記のような状態にある空き家が指定されるおそれがあります。

• ・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• ・そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• ・適切な管理が行われないことにより、著しく景観を損なっている状態
• ・その他、周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態

このように、空き家として放置してしまうことには様々なデメリットがあります。家屋を相続することになったら、たとえ空き家にしてしまっても、適切に管理することが重要です。また、空き家にしてしまうのであれば、売却する、賃貸に出す、処分する等のことも検討した方が良いでしょう。

家屋を相続することになった場合、自身の所有物であると公示するためには、相続登記という手続を行う必要があります。 相続登記の手続は、対象の家屋が所在する法務局に対して行います。その際に提出が必要な書類としては、下記のようなものがあります。なお、個別の事情により、必要な書類は異なることがあります。

• ・家屋の登記簿謄本
• ・家屋の固定資産評価証明書
• ・被相続人の住民票の除票
• ・被相続人の出生～死亡のすべての戸籍謄本類
• ・相続人全員の戸籍謄本
• ・家屋を相続する相続人の住民票
• ・遺産分割協議書および相続人全員の印鑑証明書（※遺産分割協議によって遺産分割の方法を決めた場合。なお、遺産分割協議書の押印は実印である必要があります）
• ・遺言書（※遺言によって遺産分割の方法を決めた場合）
  　→自筆証書遺言等の検認※が必要な遺言書は、検認調書付きの遺言書である必要があります。

このような必要書類を集めたら、登記申請書とともに法務局に提出し、相続登記の申請を行います。申請後、1～2週間程度で相続登記は完了し、登記識別情報（昔の紙媒体の権利証に代わる、12桁の英数字）が通知されます。 ※2020年7月より、法務局における自筆証書遺言の保管制度が創設されました。法務局で保管されていた自筆証書遺言は、検認の必要がなくなります。

戸建ての場合

相続する家屋が戸建ての場合、家屋（建物）と、建物が建っている土地の両方を相続することになるケースが一般的でしょう。というのも、建物と建物が建っている土地の所有者が異なると、後に第三者に売却したくなった場合にトラブルになる等の弊害があるためです。そのような事態を防ぐためにも、建物と建物が建っている土地の所有者は同一である方が良いといえます。 したがって、相続する家屋が戸建ての場合には、一般的に建物と土地の両方において相続登記の手続が必要になります。

分譲マンションの場合

相続する家屋が分譲マンションの場合、登記簿謄本上では「敷地権付き区分建物」とされていることがほとんどです。分譲マンションとは、一棟のマンションを専有部分（一室）ごとに区分して販売するマンションのことで、敷地権とはその敷地を利用する権利をいいます。 戸建ての場合は、建物と、建っている土地は別々に登記されますが、分譲マンションのような区分建物の場合、専有部分ごとに登記されているため、建物と土地を別々に登記しようとすると非常に複雑なことになってしまいます。そのため、敷地権と建物の専有部分を一体化するという扱いがなされることがほとんどです。 相続する家屋が分譲マンションで、さらに敷地権付き区分建物である場合、土地の相続登記をする必要はなく、敷地権付き区分建物の相続登記の手続きをすれば良いということです。

賃貸物件の場合

家屋を相続することになった場合は、自身の所有物であると公示するために、相続登記という手続が必要であると説明しました。しかし、被相続人が賃料を支払って賃貸アパートに居住していた場合、被相続人は家屋を所有していないため、異なる手続が必要になります。 被相続人が賃料を支払って賃貸物件に居住していた場合、賃借人（被相続人）が亡くなったからといって、賃貸人と結んだ賃貸借契約は終了せず、賃借人の地位は、遺産分割の対象になります。 そして、賃借人の地位を相続することになった相続人は、賃貸借契約を継続してその賃貸物件に住み続けることも、賃貸借契約を解約することもできます。相続人が賃貸物件に住み続ける場合と、賃貸借契約を解約する場合には、それぞれどのような手続が必要になるのか、次項より確認していきます。

相続人が住み続ける場合

賃借人の地位を相続する相続人が、賃貸借契約を継続してその賃貸物件に住み続ける場合、まずは賃貸人に賃借人の変更を通知します。義務ではありませんが、設備の修理等で賃貸人とやり取りをする場合もあるためです。 また、賃貸借契約の契約者名義を、被相続人から相続人に変更しておいた方が良いでしょう。こちらも義務ではありませんが、後々トラブルにならないよう、賃料の支払い義務が誰にあるのかを明確にしておいた方が無難です。

賃貸借契約を解約する場合

相続人に賃貸物件に住み続ける意思がなく、賃貸借契約を解約する場合、賃貸人や管理会社に連絡し、解約手続を行います。解約しない限り賃料の支払い義務は発生し続けてしまうため、解約したいのであれば早めに手続をしましょう。

相続放棄する場合

本記事は、“家屋を相続することになった場合に必要な相続手続”をテーマにしていますが、そもそも家屋を相続したくない方もいらっしゃるでしょう。その場合には、相続放棄する（被相続人のすべての遺産を相続しない）という方法をとることができます。 ただし、相続放棄したいにも関わらず、家屋を処分したり、相続登記等の相続手続をしたりすると、単純承認したものとみなされてしまいます。単純承認したものとみなされた場合、相続放棄することができなくなってしまうおそれがあるため、家屋を相続したいと思っておらず、相続放棄することをご検討されている方はご注意ください。 相続放棄と単純承認についての詳しい内容は、以下の各記事をご覧ください。

相続放棄すると、すべての遺産の相続権を失うため、家屋のみを相続放棄することはできません。このようなことを考慮したうえで、相続人全員が相続放棄することになった場合、法的に有効な遺言がなければ、遺産を相続する者も受け取る者もいなくなってしまいます。この場合には、利害関係人や検察官の請求により、家庭裁判所は、財産の処分禁止、財産目録の作成、「相続財産管理人」の選任といった、相続財産の保存に必要な処分を命じます。相続財産管理人とは、遺産を管理・処分・精算する者のことです。 なお、相続放棄した者は、新たに相続人になった者が遺産の管理を開始するまでは、自己の財産と同一の注意をもって、遺産の管理を継続する義務を負っています。つまり、相続人全員が相続放棄した場合、次順位の相続人に相続権が移って新たな相続人になることはないため、管理義務が残るということです。したがって、相続人全員が相続放棄したとしても、家屋（空き家）を管理し続けなければならないことにはご注意ください なお、相続財産管理人が選任されれば、相続を放棄した者は、自己の財産と同一の注意をもって遺産の管理を継続する義務を免れることができます。そして、相続財産管理人が遺産を処分・精算した結果、最終的に残ってしまった遺産は、国庫に帰属することになります。

これまで、家屋を相続することになった場合の相続手続のうち、特に“相続登記”という手続に重点を置いて説明してきました。相続登記をする際には、多くの提出書類が必要であり、個別の事情によって異なることもあります。そのため、ご自身で相続登記の手続を行うと、提出書類の収集・作成作業に時間や労力を要することになるでしょう。 また、相続登記は法務局に対して手続を行います。申請は、直接法務局の窓口で行うほか、郵送やオンラインで行うこともできますが、郵送やオンラインで申請する場合に特有の手続や、準備が必要なものもあるため、ご自身で相続登記の手続を行うのであれば、直接法務局の窓口で行った方が良いでしょう。しかし、対象の家屋が所在する法務局に行かなければならないため、遠方にお住まいの方には不便であることが考えられます。

遺産のうち、家屋を相続することになった場合は、相続登記等の相続手続が必要になります。相続手続には専門知識を要するため、家屋の相続手続について不安を抱えている方もいらっしゃるかと思います。 そこで、法律の専門家である弁護士に相談することで、ご自身の状況に応じた適切なアドバイスを受けることができます。さらに、弁護士に依頼して、必要な手続を代わりに行ってもらうこともできます。 弁護士法人ALGには、相続問題について豊富な経験を有する弁護士が多く在籍しており、相続問題に長けた弁護士を配した「相続チーム」を設けています。家屋の相続手続に悩まれた場合には、まずは弊所の弁護士にご相談ください。