相続放棄された土地はどうなる？土地を手放す方法

監修弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG&Associates 執行役員

「資産価値のない土地を相続したくない」「今後、固定資産税等がかかるくらいなら土地はいらない」 相続に際して、このように思われている方も多くいらっしゃるかと思います。しかし、実際に土地の相続を拒否する方法はあるのでしょうか？ 土地の相続を拒否する方法の一つとして、「相続放棄」があります。 本記事では、土地の相続放棄をすることや、相続放棄をすることの適否について詳しく解説していきます。

土地の相続を拒否する方法の一つとして、「相続放棄」があります。しかし、安易に相続放棄を選択することはおすすめできません。その理由を、相続放棄をする前に確認しておかなければならない点に触れながら説明します。

土地だけの相続放棄はできない

相続放棄をする前に確認しておかなければならない最も重要なことは、土地だけの相続放棄はできないということです。 相続放棄とは、被相続人（＝亡くなった方）の相続財産に関する一切の権利義務を放棄することです。あらゆる相続財産に関する権利を放棄する制度なので、自分にとって都合の良い相続財産を選んで相続放棄をすることはできません。

土地の所有権放棄について

「土地だけの相続放棄ができないのなら、相続した後に土地の所有権を放棄したい」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。 しかし、土地の所有権を放棄することはできません。 所有権とは、特定のものを自由に使用・収益・処分する権利のことをいいます。このようにいうと、土地も好きに処分することができるように思われますが、土地や建物といった不動産の所有権の放棄は、認められていません。 したがって、不動産を処分するためには、第三者に譲渡するか、自治体に寄付するかしかありません。しかしながら、資産価値の少ない不動産の寄付を受け入れてくれる自治体は少ないのが現状です。 そのため、所有権を手放す最も確実な方法は、第三者に譲渡することとなります。

相続放棄後の管理義務は無視できない

相続放棄をしたとしても、新たな相続人が管理を引き継げるまで、土地や建物といった相続財産に関する「管理義務」が残ります。 管理義務とは、自己の財産におけるのと同一の注意をもって相続財産の管理を継続する義務をいいます。この義務に違反して近隣住民等に損害が発生すると、損害賠償責任を負う場合があります。 相続放棄後の管理義務について、詳しくは以下の記事をご覧ください。

相続放棄された土地はどうなる？相続財産管理人について

相続放棄後、新たに相続人となった人が相続をすれば、土地は新たな相続人のものとなります。また、相続人全員が相続放棄をして相続人がいなくなってしまった場合には、利害関係人等の申立てにより、家庭裁判所が「相続財産管理人」を選任し、相続財産管理人が土地を含めた相続財産の管理清算を行うことになります。清算によっても残った土地は、国庫に帰属します。 相続財産管理人について、詳しくは以下の記事をご覧ください。

相続放棄をしても固定資産税の納税通知が来る場合がある

相続放棄をしても、課税者等を決定する期日に登記簿等に登録されていた人には、固定資産税の納税通知が来てしまいます。なぜなら、地方税法は「台帳課税主義」という原則を採用しており、実態はどうあれ登記簿等に登録されている人を土地等の固定資産の所有者として扱うからです。

では、土地の所有権の放棄ができず、相続放棄後の管理義務も重いのであれば、相続放棄をあきらめて所有し続けるしかないのでしょうか？ しかし、相続放棄をせずに土地を所有し続けることにも不都合が起こります。

不要な土地に固定資産税を支払わなければならない

基本的に、土地は資産価値のある財産です。そのため、国は財産を所有している事実に担税力（税金を支払うことができる能力）を認め、土地の所有者に課税義務を負わせます。つまり、財産という価値に対して課税しているため、土地を使用しているかいないか、土地が必要か不要かは問わず、課税されてしまうのです。 したがって、相続放棄をせずに土地を所有し続けると、毎年固定資産税を支払わなければならなくなります。

相続人が決まらず全員で土地を共有。結果相続紛争のリスクが

相続人が決まらず相続人全員で土地を共有すると、トラブルが起こるおそれがあります。 例えば、土地を所有する経費を分担することになりますが、なかなか支払わない人が出てくるリスクがあるため、経費の負担で揉めるおそれがあります。 また、共同所有財産の処分には共同所有者全員の同意が必要なので、一人でも反対する人がいれば、売却等の処分ができなくなってしまいます。 このように、共有名義にすることはトラブルの元になってしまいます。

では、不要な土地を手放すにはどうしたら良いのでしょうか？ 土地を手放す方法をいくつかご紹介します。

寄付を行う

自治体に寄付することで、いらない土地を手放せる場合があります。 もっとも、土地が売れないために寄付を申し出る場合がほとんどですが、こうした売れない土地の寄付は、自治体に拒否されるかもしれません。なぜなら、資産価値の低い土地の寄付を受けたところで用途に困るだけだからです。また、自治体の税収のうち固定資産税はかなりの割合を占めますが、土地を寄付されると、その土地分の固定資産税が減ってしまうというデメリットもあります。 そのため、よほど価値のある土地でない限り、自治体に寄付することは難しいと思われます。

価格を下げて土地を売却

田舎であったり、古い家屋が建っていたりするといった難があると、なかなか買い手がつきません。そこで、土地の売値を下げ、格安で売り出すこともご検討ください。 不動産を購入すると、基本的に自分の所有権を他者に証明するために登記をすることになります。しかし、登記をするためには、登録免許税という少額ではない費用が必要です。また、専門家に登記手続を依頼した場合には、別途費用がかかります。難のある土地を、登録免許税を支払ってまで譲ってほしいという人は少ないですから、格安で売り出すことによって購入してもらえる可能性を高めると良いでしょう。

土地活用を行う

土地を手放すことができない場合、不要であるにもかかわらず、毎年固定資産税を支払わなければなりません。しかし、土地活用を行うことで固定資産税をまかなうことができるかもしれません。 土地活用の方法としては、賃貸物件やトランクルームの経営、太陽光発電のための土地の貸し出し等があります。 例えば、地方の土地で家屋が建っている場合、誰かに貸して賃料収入を得ることができます。貸し出せば、放置した場合には避けられない害虫被害やカビ等による家の劣化を抑えることができます。たとえ借り手がつかないように思われる立地条件であっても、都会の喧騒を嫌い田舎で暮らしたいと思っている人や、子供を自然豊かな環境で育てたいと思っている人等、思いがけない借り手が現れる可能性もあります。

相続放棄をする場合でも、相続をする場合でも、金銭的な負担が発生します。そのため、どちらを選択した方がご自身にプラスになるか、きちんと見極めることが大切です。 こうした判断には専門知識も必要になるため、専門家へご相談されることをおすすめします。

財産調査を行い、どちらにメリットがあるか弁護士が判断します

相続に関する専門家として、弁護士がいます。 相続財産の精査に慣れている弁護士に調査を依頼すると、一見借金等の消極財産（マイナスの財産）が多いように思えても、積極財産（プラスの財産）の方が多いことがわかる場合があります。プラスの財産がマイナスの財産より多ければ、プラスとマイナスの財産を相殺しても手元に残るものはプラスになりますから、相続放棄をするかしないか迷われている場合には、相続財産の調査を依頼するべきです。

相続放棄をする場合は相続人全員で

相続放棄を行う場合には、相続人となることができる資格を持つ人全員に前もって「相続放棄をすること」を伝え、損しないようにする等の配慮が必要です。なぜなら、相続する権利は順位に従い移動するため、先順位の相続人が相続放棄をすると、次順位の相続権を持つ人に相続人たる地位が移動してしまうからです。 次順位以降の相続人が、先順位の相続人が相続放棄をした事実を知らず、相続放棄の期限を超過して放棄することができなくなることを防ぐためにも、相続放棄をする前には必ず連絡しましょう。

相続人全員で相続放棄をしようと思うのですが、名義がそのままなのが気になります。名義変更を行っても良いですか？

民法では、「法廷単純承認」という制度が設けられています。法定単純承認とは、法で定められた一定の行為を行った場合に、無条件に相続する単純承認を行ったものとみなす制度です。単純承認したとみなされる具体例の一つとしては、相続財産の処分行為（財産の現状や性質を変更したり、財産権の法律上の変動を生じさせたりする行為）を行った場合があります。 この点、相続財産である土地の名義変更を行うことは、財産の所有権を移動させる行為なので、「財産権の法律上の変動を生じさせる行為」に当たります。したがって、法定単純承認の要件に該当するため、名義変更を行うと相続放棄はできなくなってしまいます。 相続放棄をしたいのであれば、相続財産の名義変更をしてはいけません。

相続放棄後、土地に建っていた家屋の解体費用を求められたのですが、支払わなければなりませんか？

質問のような事態が生じるケースとしては、以下の2つのケースが考えられますが、どちらの場合にも解体費用の負担をする必要はありません。 まず、自治体が「空き家条例（空き家の所有者に必要な措置を勧告できる旨を規定する条例）」に基づき、倒壊の危険のある建物の相続人と推定される人（＝相続放棄をした元相続人）に家屋の解体を求めるケースです。 登記簿の記載だけでは、元相続人が相続放棄をした事実はわかりません。そのため、自治体は元相続人に解体や解体費用の負担を求めるのですが、相続放棄をしている場合にはそもそも解体義務を負わないため、解体費用を負担する必要はありません。 次に、相続放棄をせずに相続した他の相続人が、かつて相続人であったことを理由に、元相続人に解体費用の分担を求めてくるケースです。 相続放棄をした場合にははじめから相続人ではなかったものとして扱われますし、相続財産に関するあらゆる権利や義務がなくなります。そのため、このケースでも家屋の解体義務を負わないのはもちろん、解体費用を負担する必要はありません。

被相続人に土地を生前贈与してもらったのですが、相続放棄はできますか？

被相続人から土地を生前贈与してもらっていた場合でも、相続放棄はできます。 そもそも生前贈与は生前に財産を贈るものである一方、相続は死後所有者のいなくなった財産を受け継ぐものであって、性質がまったく異なります。したがって、生前贈与と相続する権利を放棄する相続放棄とはまったく関係がありません。そのため、生前贈与が法定単純承認の要件に該当して相続放棄ができなくなるといったことはありません。 ただし、生前贈与を受ける時点で贈与をする被相続人に債務があって、贈与が債権者の権利を害することになると知っていた場合には、債権者による詐害行為取消権が行使されるケースがあります。詐害行為取消権の行使により生前贈与が取り消されると、生前贈与されていた土地が相続財産に含まれることになります。しかし、生前贈与が取り消されれば土地は手放さなければならなくなりますし、生前贈与の事実があっても、法定単純承認の要件に該当する等といった理由で相続放棄ができなくなることはありません。 さらに、相続放棄をした相続人の債権者が相続放棄自体を詐害行為取消の対象にすることはできないとされています（最高裁　昭和49年9月20日判決）。

土地の相続放棄は、管理義務の問題や建物の所有権の問題も絡むため、大変複雑です。 また、安易に相続放棄を選択すると管理義務の費用がかかってしまい、結果的に損をしてしまうおそれもあります。 相続財産の調査を詳細に行い、相続放棄のメリットやリスクをしっかりと把握するためにも、法律の専門家である弁護士に相談するべきでしょう。 弁護士に依頼すれば、相続財産の調査や相続放棄の手続等、すべてを一貫して任せることができます。相続放棄は撤回できないことに加えて、一度申立てが却下されると、再び相続放棄の申立てをすることはできなくなってしまいます。そのため、相続放棄をするべきか否かの判断と相続放棄の手続は、専門家のアドバイスを受けながら慎重に行うべきです。 ご自身で対応して問題が生じてしまう前に、まずは一度、弁護士へご相談ください。